Si leíste nuestra entrada anterior Cómo elegir un crédito hipotecario: 4 claves para decidir, recordarás que, para elegir un crédito hipotecario, es importante comparar su costo de financiamiento, incluido el CAT.
La tasa de interés es uno de los principales componentes del costo de un crédito hipotecario. Una diferencia de unas pocas décimas de punto porcentual puede representar miles de pesos adicionales o de ahorro a lo largo de la vida del préstamo. Por eso, entender qué factores influyen en la tasa que te ofrece un banco es importante antes de comprar una vivienda. En esta entrada, exploraremos cinco factores que pueden influir en ella, algunos de los cuales puedes mejorar antes de solicitar tu crédito y otros que están fuera de tu control.
Tasa de Referencia del Banco Central
Una variable que influye en el costo de los créditos hipotecarios es la tasa de interés de referencia del Banco de México, también conocida como tasa de política monetaria. Esta tasa influye en el costo del dinero y en las condiciones de financiamiento de la economía. Cuando Banxico la sube, generalmente para combatir la inflación, los créditos pueden encarecerse, ya que las instituciones financieras ajustan sus tasas de acuerdo con las condiciones del mercado y sus propios costos de financiamiento.
Por el contrario, cuando Banxico baja su tasa de referencia, el financiamiento puede volverse más barato y las tasas de algunos créditos pueden disminuir. Esto puede abrir oportunidades para quienes buscan comprar una vivienda o refinanciar su hipoteca para conseguir mejores condiciones. Aunque no puedes controlar la tasa de referencia, sí puedes comparar las opciones disponibles y evaluar si te conviene cambiar las condiciones de tu crédito.
Aunque la tasa de referencia influye en el costo del crédito, también hay factores relacionados con tu situación financiera que pueden influir en las condiciones que te ofrezca el banco. Veamos cuatro de ellos:
Historial Crediticio
El historial crediticio es uno de los factores que los prestamistas pueden considerar al determinar las condiciones de una hipoteca. Un buen historial, caracterizado por pagos puntuales y un manejo responsable de las deudas, puede ayudarte a conseguir mejores condiciones de financiamiento. Los prestamistas consideran menos riesgosos a quienes han demostrado cumplir con sus obligaciones financieras.
Por el contrario, un historial crediticio deficiente puede dificultar la aprobación de una hipoteca o afectar las condiciones que te ofrezca el banco. Los prestatarios con historiales de pagos atrasados, deudas en cobranza o altos niveles de deuda existente son considerados de mayor riesgo. Para mejorar la tasa de interés potencial, los prestatarios pueden trabajar en mejorar su historial crediticio antes de solicitar una hipoteca, asegurándose de pagar sus deudas a tiempo y reducir su deuda total.
Relación Préstamo-Valor (LTV)
La relación préstamo-valor (LTV) es otra variable que puede influir en las condiciones de un crédito hipotecario. Se calcula dividiendo el monto del préstamo entre el valor de la propiedad. Una relación más baja reduce el riesgo para el prestamista, porque significa que el comprador está financiando una proporción menor del valor de la vivienda con dinero prestado. Por eso, dar un enganche mayor puede ayudarte a conseguir mejores condiciones para tu crédito.
Por ejemplo, quien da un enganche del 20% financia una proporción menor de la vivienda que quien solo da el 5%. Si tus finanzas te lo permiten, ahorrar para dar un enganche mayor puede ayudarte a conseguir mejores condiciones y a necesitar un préstamo más pequeño.
Ingresos y Empleo
Los ingresos estables y la continuidad laboral también son importantes al solicitar un crédito hipotecario. Un ingreso constante y suficiente ayuda a demostrar que puedes hacer frente a las mensualidades. Los prestamistas evalúan estos factores para estimar el riesgo de incumplimiento y determinar si puedes asumir el crédito y bajo qué condiciones.
Por ejemplo, una persona que lleva varios años trabajando y puede comprobar ingresos suficientes tiene elementos para demostrar su capacidad de pago. Si estás pensando en solicitar una hipoteca, tener tus comprobantes de ingresos en orden y evitar comprometer una parte excesiva de ellos en otras deudas puede ayudarte durante la evaluación de tu solicitud.
Capacidad de Pago
En nuestra entrada anterior ¿Qué es la capacidad de pago y cómo calcularla para solicitar un crédito?, mencionamos que la capacidad de pago es la parte de tus ingresos que puedes destinar a cubrir tus deudas sin comprometer tus gastos esenciales. Conocerla te ayuda a estimar cuánto puedes pagar cada mes y qué monto de crédito puedes asumir sin poner en riesgo tus finanzas.
Una buena capacidad de pago ayuda a demostrar que puedes asumir las mensualidades de una hipoteca sin comprometer tus finanzas. Los prestamistas la consideran al evaluar cuánto puedes pedir prestado y si puedes hacer frente a los pagos.
Para mejorar tu capacidad de pago, puedes reducir las deudas que ya tienes antes de solicitar una hipoteca. También, si tus circunstancias te lo permiten, aumentar tus ingresos puede ayudarte a asumir una mensualidad sin comprometer otros gastos importantes.
En conclusión, la tasa de interés de un crédito hipotecario depende de varios factores, algunos de los cuales están fuera de tu control. Aunque no puedes influir en las decisiones de Banxico, sí puedes trabajar en tu historial crediticio, ahorrar para dar un mayor enganche y cuidar tu capacidad de pago antes de solicitar una hipoteca. Preparar tus finanzas con anticipación puede ayudarte a conseguir mejores condiciones y reducir el costo de tu crédito a largo plazo.
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Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes que puedes tomar. Antes de comprometerte con una hipoteca, conviene conocer tu capacidad de pago, organizar tus deudas y entender cómo tus decisiones de hoy pueden afectar tus finanzas durante los próximos años.
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