Como asesora financiera puedo decir con toda seguridad que comprar una casa es, para muchas personas, una de las metas financieras más importantes de su vida. Sin embargo, también suele ser una de las que más incertidumbre genera. Basta con entrar a cualquier portal inmobiliario para encontrarse con propiedades que cuestan millones de pesos y pensar que alcanzar ese objetivo es prácticamente imposible.
Lo curioso es que, en muchos casos, el problema no es únicamente el precio de la vivienda. También es que pocas personas saben realmente cuánto dinero necesitan ahorrar antes de comprarla, cuánto les prestaría un banco o qué nivel de ingresos deberían tener para obtener un crédito hipotecario.
He visto a muchas personas comenzar buscando casas sin haber hecho estos cálculos primero. Se emocionan con una propiedad, imaginan cómo sería vivir ahí y, cuando llega el momento de preguntar por el financiamiento, descubren que todavía les falta reunir el enganche o que el banco no les presta la cantidad que esperaban.
Por eso considero que vale la pena hacer el ejercicio al revés. Antes de salir a buscar una casa, primero entendamos cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en México y qué necesitas financieramente para convertir ese objetivo en una realidad.
El precio de una casa depende mucho de la ciudad… y de la zona
Una de las preguntas que más recibo es cuánto cuesta una casa en México. La respuesta corta es que depende.
No cuesta lo mismo comprar una vivienda en una ciudad pequeña que hacerlo en Monterrey, Guadalajara o la Ciudad de México. Incluso dentro de una misma ciudad, dos colonias pueden tener diferencias de precio enormes simplemente por su ubicación, la demanda o los servicios que ofrecen.
Aun así, podemos utilizar algunos ejemplos para tener una idea bastante cercana de lo que enfrenta una familia promedio.
Imaginemos tres escenarios:
- En el primero, una vivienda con un precio de $1.8 millones de pesos, que podría corresponder a una casa o departamento de interés medio en muchas ciudades del país.
- En el segundo, una propiedad de aproximadamente $3 millones de pesos, un rango bastante común para familias de clase media que buscan vivir en zonas bien ubicadas de las principales ciudades.
- Finalmente, pensemos en una vivienda de $5 millones de pesos, una cifra que hoy ya no resulta extraña cuando hablamos de ciertas zonas de la Ciudad de México, Monterrey o Guadalajara.
Hasta aquí todo parece sencillo. El problema es que el precio publicado en el anuncio rara vez representa el dinero que necesitas tener para comprar esa propiedad.
El enganche es el primer gran reto
Muchas personas creen que el banco financia el valor completo de la vivienda. En la práctica, esto casi nunca sucede.
Lo más común es que la institución financiera solicite un enganche equivalente al 10% o al 20% del valor del inmueble. Dependiendo del banco y de tu perfil crediticio, ese porcentaje puede variar, pero utilizar un 20% como referencia suele ser un buen punto de partida.
Si hacemos los cálculos para nuestros tres escenarios, obtenemos lo siguiente:
| Valor de la vivienda | Enganche aproximado (20%) |
| $1,800,000 | $360,000 |
| $3,000,000 | $600,000 |
| $5,000,000 | $1,000,000 |
Visto de esta forma, es fácil entender por qué muchas personas tardan varios años en comprar su primera casa. Antes de pensar siquiera en el crédito hipotecario, primero necesitan reunir cientos de miles de pesos por su cuenta.
Y aquí es donde el ahorro empieza a jugar un papel mucho más importante que el propio crédito.
El enganche no es el único gasto que tendrás
Existe otro detalle que suele sorprender a quienes compran una vivienda por primera vez.
Además del enganche, también tendrás que cubrir diversos gastos relacionados con la escrituración de la propiedad. Aquí entran impuestos, honorarios notariales, avalúos, derechos de inscripción y otros trámites que forman parte del proceso de compraventa.
Aunque el porcentaje cambia dependiendo del estado y del valor del inmueble, es común que estos gastos representen entre un 4% y un 8% del precio de la vivienda.
Esto significa que si compras una casa de $3 millones de pesos, además del enganche de $600,000 podrías necesitar alrededor de $120,000 a $240,000 pesos adicionales para cubrir la escrituración.
En otras palabras, antes de convertirte en propietario probablemente necesitarás tener disponibles entre $720,000 y $840,000 pesos.
Es un cálculo que muchas personas olvidan hacer y que puede retrasar la operación incluso cuando el crédito ya fue autorizado.
¿Cuánto necesitas ganar para que el banco te preste el dinero?
Supongamos ahora que ya lograste ahorrar el enganche. El siguiente paso consiste en convencer al banco de que puedes pagar el crédito.
Aunque cada institución utiliza sus propios criterios de evaluación, existe una regla que suele repetirse con frecuencia: la mensualidad del crédito no debería consumir más de aproximadamente el 30% de tus ingresos mensuales.
Para entenderlo mejor, hagamos un ejercicio. Imaginemos que compras una vivienda de $3 millones de pesos y aportas un enganche del 20%. En ese caso, necesitarías solicitar un crédito cercano a $2.4 millones de pesos.
Dependiendo de la tasa de interés y del plazo contratado, una mensualidad podría rondar los $25,000 pesos.
Si esa cantidad representa aproximadamente el 30% de tus ingresos, entonces necesitarías ganar alrededor de $80,000 pesos mensuales para que ese nivel de endeudamiento resulte razonable.
Ahora comparemos los tres escenarios:
| Valor de la vivienda | Crédito aproximado | Ingreso mensual recomendado |
| $1,800,000 | $1,440,000 | $50,000 a $55,000 |
| $3,000,000 | $2,400,000 | $75,000 a $85,000 |
| $5,000,000 | $4,000,000 | $120,000 a $140,000 |
Naturalmente, estos números son aproximados. La tasa de interés, el plazo, tu historial crediticio y el porcentaje de enganche pueden modificar considerablemente el resultado final. Sin embargo, sirven para dimensionar el ingreso que normalmente se requiere para acceder a viviendas de distintos valores.
El ingreso importa, pero no lo es todo
Después de ver estas cifras, muchas personas llegan rápidamente a la misma conclusión: «Necesito ganar más dinero.» Y sí, un mayor ingreso ayuda. Nadie podría discutir eso. Pero hay otro factor que suele pasar desapercibido y que, en ocasiones, termina siendo igual de importante: la capacidad de ahorro.
Imagina a dos personas que ganan exactamente $70,000 pesos al mes.
La primera vive al límite de sus posibilidades. Sale a comer constantemente, cambia de automóvil con frecuencia y prácticamente termina cada mes con la cuenta en ceros. La segunda tiene un estilo de vida muy parecido, pero lleva varios años siguiendo un presupuesto y destina alrededor de $20,000 pesos mensuales a una cuenta de inversión para reunir el enganche de su futura casa.
Ambas reciben el mismo sueldo. Sin embargo, una probablemente podrá comprar una vivienda mucho antes que la otra. Por eso siempre digo que el ingreso determina hasta dónde puedes llegar, pero el ahorro determina qué tan rápido avanzas.
El crédito también tiene un costo
Otro error muy común consiste en fijarse únicamente en la mensualidad.
Es normal hacerlo. Al final del día, esa será la cantidad que tendrás que pagar cada mes. Sin embargo, cuando hablamos de un crédito hipotecario también conviene analizar cuánto terminarás pagando durante toda la vida del préstamo.
Una diferencia pequeña en la tasa de interés puede representar cientos de miles de pesos adicionales después de veinte o veinticinco años.
Por esa razón, antes de firmar cualquier contrato vale la pena comparar distintas instituciones financieras, revisar el CAT, entender qué seguros están incluidos y evaluar si en algún momento podrás realizar pagos anticipados para reducir intereses.
No se trata únicamente de conseguir que el banco te preste dinero. También se trata de obtener las mejores condiciones posibles para proteger tus finanzas durante los próximos años.
Comprar una casa comienza mucho antes de visitar una inmobiliaria
Cuando alguien me dice que quiere comprar una casa, casi siempre espera que la conversación empiece hablando de hipotecas.
Yo prefiero comenzar por otro lado.
Primero revisamos cuánto puede ahorrar cada mes, cuánto dinero necesitará para el enganche, cuál sería una mensualidad cómoda para su presupuesto y cuánto tiempo le tomaría reunir el capital inicial.
Una vez que esos números están claros, buscar una vivienda resulta mucho más fácil. Ya no estás recorriendo casas esperando que alguna «entre en el presupuesto». Ahora sabes exactamente qué tipo de propiedad puedes comprar sin comprometer tu estabilidad financiera.
Comprar una casa probablemente será una de las decisiones económicas más importantes de tu vida. Vale la pena prepararla con la misma dedicación con la que prepararías cualquier otro proyecto importante.
Si esta entra te gustó, puedes leer ¿Tu casa es una inversión? La verdad sobre comprar casa para vivir
Una casa no se compra el día que firmas las escrituras
Muchas personas piensan que compran una casa el día que reciben las llaves. En realidad, esa compra comenzó mucho tiempo antes.
Empezó cuando decidieron ahorrar de forma constante, cuando cuidaron su historial crediticio, cuando aprendieron a administrar mejor su dinero y cuando construyeron un patrimonio suficiente para dar el enganche sin poner en riesgo sus finanzas.
En Money Boss: Conviértete en el Jefe de tus Finanzas hablo precisamente de ese proceso. Explico cómo elaborar un plan de ahorro para metas grandes como comprar una casa, cómo construir un presupuesto que realmente puedas mantener y cómo tomar mejores decisiones financieras para acelerar la creación de patrimonio.
Porque comprar una vivienda no depende únicamente de encontrar la casa ideal. También depende de que tus finanzas estén listas para recibirla.
Conoce Money Boss y comienza a construir el plan financiero que te acerque a la casa que quieres comprar: