¿Has escuchado el término “remate bancario”?
Un remate bancario es una operación relacionada con la recuperación de una propiedad cuyo propietario original dejó de cumplir con los pagos de un crédito hipotecario. Dependiendo de la etapa en la que se encuentre el proceso, lo que realmente adquieres puede ser la propiedad o los derechos relacionados con el proceso legal.
Los remates bancarios suelen ser atractivos para las personas que buscan adquirir propiedades a buen precio. Sin embargo, para obtener dicho descuento, se requiere pasar por juicios y otros trámites que pueden extenderse por varios años.
Entonces… ¿realmente vale la pena adquirir un inmueble a través de un remate bancario? Sigue leyendo a continuación para descubrirlo:
¿Cómo funciona un remate bancario?
En primer lugar, es importante distinguir que cuando “compras” un remate bancario, no necesariamente estás adquiriendo un inmueble. En su lugar, dependiendo de la etapa del proceso, puedes estar adquiriendo los derechos relacionados con la recuperación del activo.
Existen dos tipos de derechos que puedes adquirir a través de un remate bancario:
- Cesión de derechos litigiosos: En este caso se adquieren los derechos de la demanda que el banco presentó contra el cliente que no pagó su crédito hipotecario. Esto significa que tomas la responsabilidad del banco de terminar el proceso judicial de la adjudicación de la propiedad. Al ganar el juicio es cuando puedes iniciar con la escrituración y posesión del inmueble.
- Cesión de derechos adjudicatorios: En este escenario el banco ya ganó el juicio y el bien inmueble pasa a venderse. El precio de estos derechos es más elevado que el anterior porque el banco busca recuperar los costos del litigio.
En una cesión de derechos litigiosos, el banco suele pedir hasta un 30% del valor comercial del inmueble que debe pagarse de contado. Por otra parte, en una cesión de derechos adjudicatorios este precio aumenta, sin embargo, aún puedes encontrar inmuebles hasta un 40% por debajo de su valor de mercado.
Ventajas de un remate bancario
La principal ventaja de adquirir un remate bancario es el gran ahorro que podrás obtener en la compra del inmueble. Es decir, una propiedad que originalmente costaba tres millones de pesos podría adquirirse en un rango de precio entre uno y dos millones de pesos, dependiendo de si cuentas con los derechos litigiosos o adjudicatorios.
Al adquirir un inmueble por debajo de su valor comercial, el margen potencial de ganancia que puedes obtener por la compraventa del inmueble también puede ser mayor. Es decir, si al final del proceso tu inmueble con valor original de 3 millones ganó una plusvalía de 800 mil pesos y tu precio de adquisición fue de un millón de pesos, la diferencia entre tu precio de adquisición y el valor de la propiedad sería de 2.8 millones de pesos, antes de considerar los gastos asociados a la operación.
Desventajas de un remate bancario
Desafortunadamente, no todo es color de rosa. Si bien un remate bancario puede ser una excelente oportunidad de adquirir propiedades a bajo costo, también puede darte muchos dolores de cabeza.
La primera desventaja al adquirir un remate bancario es que no puedes visitar el inmueble antes de comprarlo. En ocasiones, algunas de estas propiedades cuentan incluso con personas viviendo en ella. Por lo tanto, es difícil saber de antemano el estado del inmueble antes de ganar el juicio.
Otra desventaja de los remates bancarios es el tiempo que toma el proceso legal. De acuerdo con información publicada por la CONDUSEF, cuando el inmueble se adquiere bajo el proceso de demanda —es decir, cuando adquiriste los derechos litigiosos— el proceso puede durar hasta dos años. En una cesión de derechos adjudicatorios, el inmueble puede recuperarse en un periodo promedio entre tres y seis meses.
También es importante considerar que la mayoría de los gastos extra correrán por tu cuenta. Es decir, cualquier gasto del proceso judicial, escrituración, avalúos, honorarios y arreglo de desperfectos —e incluso pagos atrasados de agua, luz y predial— deberán provenir de tu bolsillo. Esto, por supuesto, reduce el margen de ganancia que puedes obtener por el inmueble en caso de revenderlo. Antes de entregar dinero, también es indispensable revisar la situación jurídica del inmueble y el expediente del proceso con un abogado especializado.
En general, no es recomendable adquirir un remate bancario si no se cuentan con unas finanzas sanas, liquidez suficiente y la paciencia necesaria para continuar con el proceso. En casos muy extremos, siempre existe la posibilidad de perder el juicio… lo que resultaría en una pérdida para tu patrimonio.
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