Si leíste nuestra entrada anterior 4 claves para elegir crédito hipotecario, recordarás que, para elegir el mejor crédito hipotecario, debemos seleccionar aquella opción que tenga el menor costo de financiamiento o CAT.
El CAT suele estar compuesto mayormente por la tasa de interés del crédito. Esto quiere decir que una diferencia de unas pocas décimas de punto porcentual en la tasa de interés puede resultar en miles de pesos adicionales o ahorros a lo largo de la vida del préstamo. Por lo tanto, entender los factores que afectan estas tasas es esencial para cualquier persona que esté considerando la compra de una vivienda. En esta entrada, exploraremos los elementos más importantes que determinan la tasa de interés de un crédito hipotecario, con un enfoque en aquellos aspectos sobre los cuales los prestatarios tienen control y aquellos sobre los que no tienen influencia:
Tasa de Referencia del Banco Central
Una variable con un alto impacto en el costo de un crédito hipotecario es la tasa de interés del banco central. Esta tasa, a menudo denominada «tasa de referencia» o «tasa de política monetaria», es el interés al que los bancos pueden pedir prestado dinero del banco central. Cuando el banco central sube su tasa de referencia, generalmente para controlar la inflación, las tasas hipotecarias —y las de cualquier otro tipo de crédito— suelen subir en la misma proporción. Esto sucede porque los bancos trasladan sus mayores costos de endeudamiento a los consumidores.
Por el contrario, cuando el banco central baja su tasa de referencia, las tasas hipotecarias tienden a bajar. Esto puede hacer que los préstamos sean más asequibles, incentivando a más personas a comprar viviendas o refinanciar sus hipotecas existentes para obtener una tasa más baja. Desafortunadamente, los prestatarios no tienen control sobre este indicador. Sin embargo, tienen la opción de refinanciar sus créditos cuando las tasas bajan, lo que puede ser una estrategia efectiva para reducir los costos del crédito a largo plazo.
Aunque la tasa de referencia del banco central juega un papel importante en el costo final del crédito, hay varios factores que sí están bajo el control del prestatario y que pueden influir significativamente en la tasa de interés de una hipoteca. A continuación, veremos cuatro de estas variables:
Historial Crediticio
El historial crediticio es uno de los principales factores que los prestamistas consideran al determinar la tasa de interés de una hipoteca. Un buen historial crediticio, caracterizado por pagos puntuales de deudas y una baja utilización del crédito, puede llevar a tasas de interés más bajas. Los prestamistas ven a los prestatarios con un buen historial crediticio como menos riesgosos, lo que les permite ofrecer tasas más competitivas.
Por el contrario, un historial crediticio deficiente puede resultar en tasas de interés más altas. Los prestatarios con historiales de pagos atrasados, deudas en cobranza o altos niveles de deuda existente son considerados de mayor riesgo. Para mejorar la tasa de interés potencial, los prestatarios pueden trabajar en mejorar su historial crediticio antes de solicitar una hipoteca, asegurándose de pagar sus deudas a tiempo y reducir su deuda total.
Relación Préstamo-Valor (LTV)
La relación préstamo-valor (LTV) es otra variable crucial para determinar el costo del crédito hipotecario. Esta relación se calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor de la propiedad. Un LTV más bajo generalmente resulta en una tasa de interés más baja. Esto se debe a que un mayor pago inicial en relación con el valor de la propiedad reduce el riesgo para el prestamista. En otras palabras, cuanto más dinero propio tenga invertido el prestatario en la propiedad, menos probable es que abandone el préstamo en caso de dificultades financieras.
Por ejemplo, un prestatario que pueda hacer un pago inicial del 20% del valor de la propiedad probablemente obtendrá una tasa de interés más baja que alguien que solo pueda hacer un pago inicial del 5%. Así que ya lo sabes: procura ahorrar la mayor cantidad de dinero posible para el enganche de tu casa, eso hará que tu crédito hipotecario sea más accesible.
Ingresos y Empleo
Los ingresos estables y el empleo a largo plazo también son factores importantes que los prestamistas consideran para el costo del crédito. Un ingreso constante y suficiente indica una mayor capacidad de repago, lo que puede resultar en tasas de interés más bajas. Los prestamistas prefieren a los prestatarios que tienen un historial laboral estable y una fuente de ingresos confiable porque estos factores disminuyen el riesgo de incumplimiento.
Por ejemplo, una persona con un empleo a tiempo completo en una empresa estable durante varios años es vista como una apuesta más segura que alguien con ingresos fluctuantes o empleos temporales. Los prestatarios pueden mejorar sus posibilidades de obtener una tasa de interés más baja manteniendo un empleo estable y documentando adecuadamente sus ingresos.
Capacidad de Pago
En nuestra entrada anterior ¿Qué es la capacidad de pago? mencionamos que la capacidad de pago se refiere a la cantidad máxima de tus ingresos que puedes destinar al pago de tus deudas. En otras palabras, la capacidad de endeudamiento es el capital máximo por el que una persona se puede endeudar sin poner en peligro su integridad financiera.
Tener una mayor capacidad de pago indica menos riesgo para el prestamista y puede llevar a una tasa de interés más baja. Los prestamistas utilizan esta relación para evaluar la capacidad del prestatario para manejar pagos adicionales de deudas.
Para mejorar tu capacidad de pago, es recomendable pagar deudas existentes antes de solicitar un crédito hipotecario. También, si tus circunstancias te lo permiten, puedes aumentar tus ingresos para expandir dicha capacidad de pago.
En conclusión, la tasa de interés de un crédito hipotecario está influenciada por una combinación de factores controlables e incontrolables. Aunque los prestatarios no pueden influir en la tasa de referencia del banco central, pueden tomar medidas para mejorar su historial crediticio, reducir su relación préstamo-valor, mantener ingresos y empleo estables, e incrementar su capacidad de pago. Al comprender y gestionar estos factores, los prestatarios pueden posicionarse mejor para obtener tasas de interés más favorables, reduciendo así el costo total de su hipoteca y mejorando su seguridad financiera a largo plazo.
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